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商品房买卖合同的效力如何认定?

发表于 2007-6-21 0:00:00商业地产金币悬赏5CBD币
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从法律和司法实践来看,审查商品房预售合同的效力首先要适用法律对普通民事合同的规定,依据《民法通则》和《合同法》的规定对合同效力进行审查,同时要结合调整房地产法律关系的特别法——《城市房地产管理法》的相关规定进行审查。《民法通则》第55条规定,民事法律行为应当具备下列条件:①行为人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律和社会公共利益。《合同法》第三章专门规定了合同的效力问题,包括合同的生效时间、附条件的合同、附期限的合同、效力待定合同、表见代理合同、无效合同、可撤销合同等。对于无效合同,该法第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述两法的规定,实践中对符合下列条件的合同才能被认定为有效合同: (1) 主体合格,当事人应当具备法律规定的缔约资格。从民法的一般原理,法人具有订立合同的一般民事行为能力,这个能力在法人成立的同时即产生。但法人要作为某个特定合同的合格主体,还必须具有订立合同相适应的民事行为能力。这个能力取决于两个因素:①在核准的经营范围内实施民事法律行为。《民法通则》第42条规定:“企业法人应当在核准的经营范围内从事经营。”建设部发布的《商品房销售管理办法》第7条规定,销售商品房地企业应当是工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业,并在建设行政主管部门取得相应的房地产开发企业资质证书。②已经取得相关的民事权利。只有主体资格还不够,还必须有主体权利,即房地产开发公司不仅要在经营范围内签订合同,预售商品房还必须对在建的房屋享有处分权。 (2) 意思表示真实。意思表示是指当事人把自已希望发生民事法律上的效力的意思通过订立合同表现出来。意思表示真实是合同法的当事人平等原则、订立合同的自愿真则派生出来的,只有当事人自觉自愿订立合同,合同目的和合同内容相一致,才是意思表示真实。意思表示不真实的原因在实践中相当复杂,可以概括为:①合同一方欺诈、胁迫对方,或者乘人之危,使对方的意思表示不真实;②合同形式上是合法的,但掩藏了非法的真实意思,订立的是以合法形式掩盖非法目的的合同,其合法形式为不真实的意思表示;③合同一方对合同有重大误解,因此而作的表示是不真实的;④合同一方因对合同存在无经验等情形而作的对自已显示公平的表示,违背自已订立合同的目的,这个意思表示也是不真实的。当然,上述意思表示不真实的几种情形的法律后果并不都是合同无效,依照《合同法》的规定,有的是合同可撤销或可变更的情形,但是,从条件上讲,意思表示真实是合同有效的条件之一。 (3) 不违反法律、行政法规或社会公共利益。《民法通则》第58条第1款第(5)项规定,违反法律或者社会公共利益的民事行为为无效的民事行为,《合同法》第7条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”第52条规定违反法律、行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益的合同无效。因此,就合同的生效条件来说,对于《民法通则》规定的不得违反的“法律”,应从宽理解为包括法律和行政法规,但不包括地方法规和行政规章。“强制性规定”包括义务性规定和禁止性规定。《城市房地产管理法》第44条规定的商品房预售实行许可证制度,就是法律的义务性规定,出卖人必须持有预售许可证明,其与买受人签订的预售合同才能认定为有效。 (4) 合同标的确定、可行。为了使合同产生当事人预期的法律后果,合同的实质性条款也应当是可行的,至少在合同生效以后可以再订补充合同,或者按照《合同法》第62条的规定是可以操作的。比如,预售的商品房必须是确定了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等等。
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从法律和司法实践来看,审查商品房预售合同的效力首先要适用法律对普通民事合同的规定,依据《民法通则》和《合同法》的规定对合同效力进行审查,同时要结合调整房地产法律关系的特别法——《城市房地产管理法》的相关规定进行审查。《民法通则》第55条规定,民事法律行为应���具备下列条件:①行为人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律和社会公共利益。《合同法》第三章专门规定了合同的效力问题,包括合同的生效时间、附条件的合同、附期限的合同、效力待定合同、表见代理合同、无效合同、可撤销合同等。对于无效合同,该法第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;②恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;③以合法形式掩盖非法目的;④损害社会公共利益;⑤违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述两法的规定,实践中对符合下列条件的合同才能被认定为有效合同: (1) 主体合格,当事人应当具备法律规定的缔约资格。从民法的一般原理,法人具有订立合同的一般民事行为能力,这个能力在法人成立的同时即产生。但法人要作为某个特定合同的合格主体,还必须具有订立合同相适应的民事行为能力。这个能力取决于两个因素:①在核准的经营范围内实施民事法律行为。《民法通则》第42条规定:“企业法人应当在核准的经营范围内从事经营。”建设部发布的《商品房销售管理办法》第7条规定,销售商品房地企业应当是工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业,并在建设行政主管部门取得相应的房地产开发企业资质证书。②已经取得相关的民事权利。只有主体资格还不够,还必须有主体权利,即房地产开发公司不仅要在经营范围内签订合同,预售商品房还必须对在建的房屋享有处分权。 (2) 意思表示真实。意思表示是指当事人把自已希望发生民事法律上的效力的意思通过订立合同表现出来。意思表示真实是合同法的当事人平等原则、订立合同的自愿真则派生出来的,只有当事人自觉自愿订立合同,合同目的和合同内容相一致,才是意思表示真实。意思表示不真实的原因在实践中相当复杂,可以概括为:①合同一方欺诈、胁迫对方,或者乘人之危,使对方的意思表示不真实;②合同形式上是合法的,但掩藏了非法的真实意思,订立的是以合法形式掩盖非法目的的合同,其合法形式为不真实的意思表示;③合同一方对合同有重大误解,因此而作的表示是不真实的;④合同一方因对合同存在无经验等情形而作的对自已显示公平的表示,违背自已订立合同的目的,这个意思表示也是不真实的。当然,上述意思表示不真实的几种情形的法律后果并不都是合同无效,依照《合同法》的规定,有的是合同可撤销或可变更的情形,但是,从条件上讲,意思表示真实是合同有效的条件之一。 (3) 不违反法律、行政法规或社会公共利益。《民法通则》第58条第1款第(5)项规定,违反法律或者社会公共利益的民事行为为无效的民事行为,《合同法》第7条规定:“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”第52条规定违反法律、行政法规的强制性规定或者损害社会公共利益的合同无效。因此,就合同的生效条件来说,对于《民法通则》规定的不得违反的“法律”,应从宽理解为包括法律和行政法规,但不包括地方法规和行政规章。“强制性规定”包括义务性规定和禁止性规定。《城市房地产管理法》第44条规定的商品房预售实行许可证制度,就是法律的义务性规定,出卖人必须持有预售许可证明,其与买受人签订的预售合同才能认定为有效。 (4) 合同标的确定、可行。为了使合同产生当事人预期的法律后果,合同的实质性条款也应当是可行的,至少在合同生效以后可以再订补充合同,或者按照《合同法》第62条的规定是可以操作的。比如,预售的商品房必须是确定了施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准、平面图或户型图等等。
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