商品房预售为什么要采用许可证制度？

商品房预售不仅是特殊商品——房地产的买卖行为，而且是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其并不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一各物权的期待权，所以它在香港被称做“楼花买卖”，上个世纪80年代作为一种新的房地产销售方式被广东深圳等沿海城市引进以后，很快在内地被普遍推行。商品房预售对于房地产开发商来说，可以及时回收、筹集、周转资金，加快商品房的开发建设速度，同时可以通过预售避免市场波动的风险。但从法律的角度看，楼花买卖并不完全等同于房屋买卖，而只是一种准房屋买卖，因为在买卖楼花时，房屋尚在建设之中，其房屋的所有权还没有经过登记设立，买卖合同的标的物的物权还没有形成，其实质仍然是房屋买卖预约，是一种期房买卖，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，存在着几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会获得增值保值的愿望；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定要求。由于商品房买卖是老百姓家庭消费中最重大的消费支出，往往要倾注毕生的积蓄或因此而背上沉重的债务，因此，为了防止房地产开发商经营不善或恶意炒作损害买受人的利益，法律对商品房预售限定了严格的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定商品房预售必须具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售不仅是特殊商品——房地产的买卖行为，而且是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在，出卖人对其并不享有完全意义的所有权，当事人享有的只是一各物权的期待权，所以它在香港被称做“楼花买卖”，上个世纪80年代作为一种新的房地产销售方式被广东深圳等沿海城市引进以后，很快在内地被普遍推行。商品房预售对于房地产开发商来说，可以及时回收、筹集、周转资金，加快商品房的开发建设速度，同时可以通过预售避免市场波动的风险。但从法律的角度看，楼花买卖并不完全等同于房屋买卖，而只是一种准房屋买卖，因为在买卖楼花时，房屋尚在建设之中，其房屋的所有权还没有经过登记设立，买卖合同的标的物的物权还没有形成，其实质仍然是房屋买卖预约，是一种期房买卖，预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说，存在着几种担忧：一是交付的预购房款，开发商能否真正用于商品房的建设，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是预售商品房的价格是否合理，房屋是否会获得增值保值的愿望；四是实际交付的房屋是否符合合同的约定要求。由于商品房买卖是老百姓家庭消费中最重大的消费支出，往往要倾注毕生的积蓄或因此而背上沉重的债务，因此，为了防止房地产开发商经营不善或恶意炒作损害买受人的利益，法律对商品房预售限定了严格的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定商品房预售必须具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。