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商品房预售为什么要采用许可证制度?

发表于 2007-6-21 0:00:00商业地产金币悬赏5CBD币
提问者选择出的最佳解决方案
商品房预售不仅是特殊商品——房地产的买卖行为,而且是一种特殊形式的房地产买卖行为,即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在,出卖人对其并不享有完全意义的所有权,当事人享有的只是一各物权的期待权,所以它在香港被称做“楼花买卖”,上个世纪80年代作为一种新的房地产销售方式被广东深圳等沿海城市引进以后,很快在内地被普遍推行。商品房预售对于房地产开发商来说,可以及时回收、筹集、周转资金,加快商品房的开发建设速度,同时可以通过预售避免市场波动的风险。但从法律的角度看,楼花买卖并不完全等同于房屋买卖,而只是一种准房屋买卖,因为在买卖楼花时,房屋尚在建设之中,其房屋的所有权还没有经过登记设立,买卖合同的标的物的物权还没有形成,其实质仍然是房屋买卖预约,是一种期房买卖,预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说,存在着几种担忧:一是交付的预购房款,开发商能否真正用于商品房的建设,而不被挪作他用;二是商品房能否如期建成;三是预售商品房的价格是否合理,房屋是否会获得增值保值的愿望;四是实际交付的房屋是否符合合同的约定要求。由于商品房买卖是老百姓家庭消费中最重大的消费支出,往往要倾注毕生的积蓄或因此而背上沉重的债务,因此,为了防止房地产开发商经营不善或恶意炒作损害买受人的利益,法律对商品房预售限定了严格的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定商品房预售必须具备4个条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
发表于 2007-6-21 0:00:00
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商品房预售不仅是特殊商品——房地产的买卖行为,而且是一种特殊形式的房地产买卖行为,即房地产开发经营企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。由于买卖合同的标的物在订立买卖合同时并不存在,出卖人对其并不享有完全意义的所有权,当事人享有的只是一各物权的期待权,所以它在香港被称做“楼花买卖”,上个世纪80年代作为一种新的房地产销售方式被广东深圳等沿海城市引进以后,很快在内地被普遍推行。商品房预售对于房地产开发商来说,可以及时回收、筹集、周转资金,加快商品房的开发建设速度,同时可以通过预售避免市场波动的风险。但从法律的角度看,楼花买卖并不完全等同于房屋买卖,而只是一种准房屋买卖,因为在买卖楼花时,房屋尚在建设之中,其房屋的所有权还没有经过登记设立,买卖合同的标的物的物权还没有形成,其实质仍然是房屋买卖预约,是一种期房买卖,预购人得到的是房屋建成以后取得所有权的一种期待权。对于买受人来说,存在着几种担忧:一是交付的预购房款,开发商能否真正用于商品房的建设,而不被挪作他用;二是商品房能否如期建成;三是预售商品房的价格是否合理,房屋是否会获得增值保值的愿望;四是实际交付的房屋是否符合合同的约定要求。由于商品房买卖是老百姓家庭消费中最重大的消费支出,往往要倾注毕生的积蓄或因此而背上沉重的债务,因此,为了防止房地产开发商经营不善或恶意炒作损害买受人的利益,法律对商品房预售限定了严格的条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定商品房预售必须具备4个条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
选择该回答为最佳解决方案发表于 2007-6-21 0:00:00
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