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如何界定商品房开发规划范围内的相关设施?

发表于 2007-6-21 0:00:00商业地产金币悬赏5CBD币
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根据《合同法》第14条关于要约的规定,如果意思表示内容具体确定,并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时,该意思表示即为要约。据此,我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺,如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响,而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的,应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定,买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为合同内容,当事人违反该内容的,应承担违约责任。 本司解释第3条所说的“相关设施”,包括商品房的基础设施和相关配套设施。因为,商品房买卖合同中存在的纠纷不少是居住环境和公共配套设施引起的,过去,我们对反映购房人生活环境和发展环境的商品房环境性质量,如商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施,一旦开发商违反广告许诺,在司法保护上不被重视,这是不全面的。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等,公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套,如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。由于购房人是消费者,不同的消费者在消费过程中对商品房预期有特定的需要和用途。从消费者需要的角度看,开发商在售楼广告中明示说明的商品房周围的商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施的设置情况,正是满足不同层次的消费者需要的环境质量。根据国家工商行政管理局1996年12月30日发布的《房地产广告发布暂行规定》的规定,发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设行政主管部门颁发的预售、销售许可证证明,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,符合社会主义精神文明建设要求,不得欺骗和误导公众,广告中涉及交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件等,如在规划或建设中,应当在广告中注明。按照《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的规定和要求,开发商在发布房地产广告以前,应当已经领取了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,建设行政主管部门已经对该项目的规划方案、建筑设计方案、施工方案、施工图纸等进行了审批,因此,开发商在政府批准建设规划和施工方案以后,擅自改变规划和设计,行为具有明显的违法性,自然构成违背承诺的违约行为,即使开发商报经有关行政主管部门批准而改变规划和设计,也是开发商主观上具有过失,应当承担违约的责任。
发表于 2007-6-21 0:00:00
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根据《合同法》第14条关于要约的规定,如果意思表示内容具体确定,并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时,该意思表示即为要约。据此,我们将出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺,如足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响,而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告对象特定化的,应视为符合《合同法》第14条关于要约的规定,买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应认定为合同内容,当事人违反该内容的,应承担违约责任。 本司解释第3条所说的“相关设施”,包括商品房的基础设施和相关配套设施。因为,商品房买卖合同中存在的纠纷不少是居住环境和公共配套设施引起的,过去,我们对反映购房人生活环境和发展环境的商品房环境性质量,如商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施,一旦开发商违反广告许诺,在司法保护上不被重视,这是不全面的。商品房的基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等,公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套,如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。由于购房人是消费者,不同的消费者在消费过程中对商品房预期有特定的需要和用途。从消费者需要的角度看,开发商在售楼广告中明示说明的商品房周围的商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施的设置情况,正是满足不同层次的消费者需要的环境质量。根据国家工商行政管理局1996年12月30日发布的《房地产广告发布暂行规定》的规定,发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设行政主管部门颁发的预售、销售许可证证明,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,符合社会主义精神文明建设要求,不得欺骗和误导公众,广告中涉及交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件等,如在规划或建设中,应当在广告中注明。按照《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的规定和要求,开发商在发布房地产广告以前,应当已经领取了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证,建设行政主管部门已经对该项目的规划方案、建筑设计方案、施工方案、施工图纸等进行了审批,因此,开发商在政府批准建设规划和施工方案以后,擅自改变规划和设计,行为具有明显的违法性,自然构成违背承诺的违约行为,即使开发商报经有关行政主管部门批准而改变规划和设计,也是开发商主观上具有过失,应当承担违约的责任。
选择该回答为最佳解决方案发表于 2007-6-21 0:00:00
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